GROSSETO – “Alla luce della capacità del settore di influenzare con il suo andamento quello di un intero contesto economico il Centro Studi e Ricerche ha voluto dedicare al Sistema Edilizia un focus specifico. Il rapporto risponde alla logica di offrire uno strumento di conoscenza delle dinamiche in atto nel contesto economico locale quale base informativa utile anche a coloro che sono impegnati nell’effettuare scelte di carattere strategico per lo sviluppo economico e sociale del territorio. Senza alcuna pretesa di esaurire l’argomento si è voluto incentrare il lavoro su alcuni aspetti specifici e circoscritti: struttura e dinamica di due importanti filiere del Sistema”. Arriva l’indagine della Camera di Commercio Maremma e Tirreno.
“Edilizia (Costruzioni ed Intermediazione immobiliare); struttura e dinamica del patrimonio immobiliare catastale; andamento del mercato immobiliare. In estrema sintesi ciò che emerge dal rapporto sul Sistema Edilizia è l’immagine di un settore che è giunto al 2017 fortemente provato dopo un lungo periodo di profonda recessione su cui non poco ha inciso negli anni una più aggressiva politica fiscale nei confronti del bene mattone. Anche in provincia di Grosseto il tessuto imprenditoriale appare pesantemente ridimensionato; negli ultimi 6 anni le imprese dell’intero settore Costruzioni sono diminuite dell’11,6% attestandosi, a fine 2016, a 3.818 localizzazioni (sedi e unità locali). Tale trend negativo risulta grosso modo in linea con quello registrato in Toscana (-11,1%) ma di valore quasi doppio rispetto a quanto verificatosi sul territorio nazionale (-6,1%). Nello stesso periodo 2010-2016 risulta marcato anche il calo per le imprese del settore di Intermediazione Immobiliare (-9,8%) con valori negativi sensibilmente superiori a quelli della Toscana (-6%) e dell’Italia (-1%)”.
“Per la Maremma, se il fiorire di nuove attività connesse all’ingegneria civile (+20,3%) costituisce un piccolo spiraglio di dinamismo positivo, la nota dolente riguarda il forte calo delle imprese di lavori specializzati (-13,2%) che è risultato maggiore rispetto a quello riscontrato nelle attività di costruzione in senso stretto (-10,1%). L’ipotesi possibile è quella di un limitato sfruttamento a livello locale delle opportunità concesse dagli incentivi alle ristrutturazioni edilizie (detrazioni d’imposta) per la riqualificazione energetica degli immobili. In Italia tali interventi hanno invece costituito in qualche modo l’ancora di salvezza dell’edilizia consentendo una maggior tenuta del comparto dei lavori specializzati rispetto alle attività di costruzione in senso stretto.
Ciononostante negli ultimi dieci anni su Grosseto non sembrano essere mancati interventi di “rimessa a nuovo” del patrimonio edilizio, tant’è che risulta dallo stesso rapporto un miglioramento qualitativo del patrimonio immobiliare locale. Alcuni dati catastali1 lasciano pensare che le migliorie e le ristrutturazioni avvenute negli anni (es. -78,6% di case Ultrapopolari con servizi igienici esterni) abbiano consentito il passaggio di alcuni immobili delle categorie abitative meno confortevoli a quelle più confortevoli lasciando un contesto abitativo ammodernato e più accogliente.
D’altra parte tuttavia esistono ancora 2.352 abitazioni di tipo Ultrapopolare, attualmente in teoria non più in uso, ovvero unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di bassissimo livello, di norma non dotate di servizi igienico-sanitari esclusivi interni. In parte si tratta di abitazioni che hanno pertanto bisogno di importanti opere di ristrutturazione, ma non è da escludere che una quota considerevole di esse non sia stata semplicemente oggetto, dal punto di vista burocratico, del completamento del necessario passaggio di categoria catastale conseguente agli interventi di ammodernamento.
Nonostante i miglioramenti descritti per il patrimonio immobiliare residenziale le imprese di lavori specializzati non pare abbiano beneficiato pienamente, come altrove, oltreché della spinta al processo di ristrutturazione abitativa dettata dagli incentivi statali, anche della progressiva contrazione delle quotazioni di compravendita che hanno a sua volta reso più dinamico il mercato delle transazioni.
In continuità con quanto registrato dal 2013 gli indicatori del mercato immobiliare (indici NTN 2e IMI3) segnalano infatti una ripresa continua dei volumi di compravendite di abitazioni, sostenuti e accompagnati dalla riduzione delle quotazioni al mq. Nel confronto tra l’anno 2016 ed il 2015 l’indice NTN e l’indice IMI registrano, rispettivamente, un aumento del 17,94% e dello 0,22%.
Molto spesso ad una compravendita immobiliare segue un processo di ristrutturazione, più o meno generale, dell’immobile compravenduto con connessa attivazione delle imprese del territorio legate ai lavori da realizzare. È possibile tuttavia che il peggioramento delle condizioni occupazionali ed economiche dei residenti non abbiano reso possibile sfruttare al meglio gli incentivi statali concessi che richiedono in alcuni casi un cospicuo esborso immediato contro un ritorno Irpef dilazionato anche in 10 anni. Si aggiunga inoltre che anche il mercato immobiliare non residenziale ha presentato, nel periodo in esame, una dinamica tutto sommato positiva rendendo possibili alcune commesse per il settore edile”.
